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長租公寓如何活過“生死門檻”?

2018年01月26日 17:01 來源:新京報

長租公寓如何活過“生死門檻”?

業內人士認為,規模是搶占市場的重要手段,此外長租公寓生存還與投資、運營模式息息相關

在持續的政策紅利下,長租公寓已成各路資本追捧的投資標的,不過,運營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。有人認為,租賃門檻并非此前業內人士說的5萬間,每個城市上萬間,10個城市10萬間才是規模門檻;也有人認為,數量不是核心,如何構建可以跑得遠的模式才是關鍵……那么,長租公寓的存活度及未來發展程度、企業規模、運營模式之間,到底有何關系?為此,本周策劃了此次圓桌論壇,以期通過諸多討論,探究長租公寓未來發展的邏輯。

自己“玩明白”再復制

長租公寓市場,規模的門檻到底是多少?在我愛我家集團副總裁胡景暉看來,單一城市上萬間,全國要達到10萬間,這是一個門檻,很重要的因素在于規模效應。

高力國際企業戰略咨詢部李嗣振認為,未來長租公寓規模的標準在于優質物業數量,優質物業的特征包括通達的區位、相對低廉的拿房成本、穩定的客群等,這將決定運營商能否在競爭越來越激烈的長租公寓市場里站穩腳跟。此外,如果運營商的戰略為落子全國,5000-20000間可以滿足初步目標,而目前市場熱度漸顯,前20的開發商對長租公寓發展的戰略目標相對較高,基本在5萬間以上,未來隨著布局的落地,相應門檻會水漲船高。

而在優客逸家創始人&CEO劉翔看來,不同企業有不同的模型,以優客逸家為例,在單一城市達1.5萬間規模,做到相對較好的商業密度分布,要經歷一個相對完整的運營周期,比如一線城市可能三年,二線城市可能五年,而且達到一個規模臨界點,才能算達到第一步的成熟。而第二步是在兩個以上城市都達到進一步穩定經營的規模水平,有一個擴張復制能力。

不管是圈地需要,還是資本催生,很多企業還沒有梳理清晰,便開始規模擴張。在劉翔看來,長租公寓首先需要自己“玩”明白,才可以復制擴張,否則會面臨相關風險。“如果杠桿用得特大,同時經營出現問題,出租率、租金差表現不好,相當于邊跑邊失血,就有可能面臨資金斷裂的風險。”劉翔表示。

不過,劉翔也坦言,這或許是很多企業沒有辦法的競爭策略,“可能某個階段是以規模為王,如果連基礎的規模也沒有,可能就失去在資本市場尋求資金支持的機會。”

投資與運營的“平衡術”

在李嗣振看來,規模是搶占市場的必要手段,在最短的時間內形成規模集聚,從而出現“頭部效應”,增加自身市場地位,但未來長遠化發展需要靠運營模式的構建和運營能力的持續性提升,“目前長租公寓盈利性相對較低,原因之一在于長租公寓正處于擴張階段,下一步預期先行達到規模前列的長租公寓運營商,將會在運營上投入更多精力,以留存現有租戶同時吸引新進租戶。”

魔方生活服務集團副總裁金喆表示,投資、運營能力,兩者相輔相成,但前期投資開發能力更為重要,“開發中一個決策失誤,可能運營中需花10倍的力氣才能補回,甚至有可能補不回來,所以投資決策非常重要。”金喆表示,魔方公寓不會僅僅為了規模而去拿一些不能運營的樓,魔方有比較成熟的測算模型,如果投資回報率不能達到15%-25%,就不會去投資。金喆同時指出,運營能力增強,運營成本降下來,也會促使投資模型更為有效、有利。

“長租公寓想要盈利,就需要抓運營,把所有環節都做到標準化,如果從拿房環節到運營環節,細節摳得不夠緊,就會導致投資回報周期長的問題。”金喆強調,這其實是個平衡問題,即如何在企業盈利以及客戶體驗間做到平衡。做得平衡,企業才能得以健康、規模化發展。

房東東公寓培訓學院院長全靂亦表示,長租公寓的核心價值是租約期限的長短和現金流管理,背后需要一套完整的運營體系和IT系統支撐。無論是500間,還是5000間、50000間,只要現金流一斷,就會立刻倒閉。“2018年一定也會出現幾家倒閉的企業,他們核心的問題是規模迅速膨脹,杠桿過大,后續資金跟不上。”

長租公寓“輕重”模式之辯

值得注意的是,目前很多長租公寓采取的是包租模式,即傳統的二房東模式。在李嗣振看來,目前長租公寓盈利性較低的主要原因就在于,二房東模式的拿房成本較高。

新派公寓創始人及CEO、賽富不動產基金合伙人王戈宏亦認為,二房東模式由于競爭激烈紅利其實已經消失,出現規模不經濟的傾向,未來的發展存在危機。“二房東模式回報周期長,基本在5-7年以上,每個項目的現金流沒法支撐新項目的擴張,擴張基本靠融資,成了燒錢模式。為了追求規模,目前很多開發商也搶樓做二房東,加劇了行業拿房成本,導致物業資源的競爭白熱化,進一步加劇了二房東模式下的企業盈利難度。”王戈宏這樣認為。

李嗣振指出,未來輕、重模式都有相當的發展空間,成型的品牌運營商可以通過IP輸出,實現輕資產運營化,而開發商利用自持土地開發的長租公寓則可以走資產證券化道路,實現融資的多元化。

王戈宏介紹,美國和日本的公寓市場,基本也是這兩大模式。第一種是輕資產品牌輸出模式,幫助客戶獲得資金回報,從而收取一定的管理費。比如測算出每年可幫助客戶盈利1000萬,公寓運營機構則獲得一定的管理費,如果效益不錯,則分出一部分作為獎勵資金給品牌運營機構。另一種是REITs模式,即通過資金收購來改造、運營管理,再做REITs,從而形成資產管理的閉環。

不過,在劉翔看來,市場還是更重資產持有運營模式,若想在整個長租公寓市場占有一定地位,單一從事二房東模式,肯定不是一個最佳選擇。但通過二房東模式,來打磨供應鏈、組織能力,從而逐漸發展到管理輸出、通過不動產基金去收購持有。

據了解,冠寓“在獲取項目資產原有的‘輕資產’和‘重資產’基礎上,提出‘中資產’的概念。”目前冠寓采取的方式是“輕、中、重”模式并舉,并沒有限制其側重比,而是根據不同的城市、區域、環境、特點、物業情況,匹配不同的開發模式。

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